初めての家づくりに際して、一級建築士の資格を持つ業界経験豊富な住宅コンサルタントが、注文住宅の新築・中古の戸建て住宅・中古マンションの購入時のご相談へのアドバイス、住宅検査・住宅診断(ホームインスペクション)、耐震診断等を提供します(東京・埼玉・千葉・神奈川等)。

中古住宅購入

日本の中古住宅にはお宝物件が一杯

日本の中古住宅流通事情

 

日本の住宅事情はガラケーみたいに特殊ですが、中でも中古住宅の、住宅流通量全体の中に占める比率14.7%はアメリカの83.1%に比べ異様に少ない数字です。(平成25年度時点)

日本では税法上の耐用年数22年(木造)が値付けのベースになっていますので築23年を超えると実質評価ゼロになります。したがって適切な時期に、適切な維持管理を行わないというのが一般的で、築25~30年で解体されてしまいます。このような我が国の住宅事情を憂い、平成23年に閣議決定された住生活基本法に掲げられた施策目標を受けて、国交省は適切なリフォームにより新築中心の住宅市場から、健全な中古住宅流通量を増やして、ストック型住宅市場への転換を目標にしました。その施策で最も力を入れたのは質の高い既存住宅状況調査技術者(インスペクター)の養成と認定でした。

 

▪中古住宅購入のメリット(消費税)

不動産仲介会社を介して中古住宅を購入する場合には、土地にも建物にも消費税はかかりません。それは営利を目的としない個人間の取引だからです。不動産会社が購入して再販売する場合は建物に10%(10月1日以降入居)の消費税がかかります。もとの金額が大きいだけに10%は大きな出費になります。

中古住宅の耐震性

かしながら、国が定めた既存住宅状況調査方法基準には耐震診断は含まれておらず、書類などで新耐震かどうかを確認するだけに留まっています。木造住宅の場合1981年(昭和56年6月)を境に国の耐震基準が変わります。いわゆる新耐震と呼ばれるもので、現在(2017年)を基準にすると築36年までの家なら耐震性はほぼ大丈夫となっていたのですが、先の熊本地震でこの新耐震と言われる住宅に多くの被害がでたことから当事務所では木造2階建中古住宅を買われる際に耐震診断をすることを強くお薦めいたします。木造で築20年を超える建物なら住宅ローン控除を利用するためにもぜひ耐震診断を受けてください。ローン控除と耐震チェックが一石二鳥で行えます。

 

費用はメニューと料金のページをご覧ください。

中古木造なら物件数は少ないですが、2×4の住宅をお薦めします。どの時代に建てられた家でも耐震診断はあまり必要ないと考えます。ただしリフォーム設計は誰にでもできません。2×4構造を知らない業者さんに任せると大変なことになります。耐震性が高い2×4住宅の性能を損ねることがあります。当事務所にお任せください。

土地価格だけで家が購入できるというのは逆にアメリカの人から言えば「羨ましい」となると思いますが、大切なのは見極めです。

中古住宅購入とインスペクター

我々インスペクターが最も力を発揮できるのは中古住宅の購入です。1981年以降の新耐震基準の家なら耐震性はほぼ大丈夫と書きましたが、実は2016年に発生した熊本地震ではこの新耐震の家でも倒壊し痛ましい犠牲者が出ました。2000年に再度耐震基準が改正されますので築17年より新しければ耐震性能は大丈夫だと思いますが、築18年より古い家で2階建在来軸組工法の家なら耐震診断は必ず行うべきだと思います。たとえ耐震性が低くても適切な耐震補強設計をして改修工事を行えば安心して暮らせます。インスペクションの調査項目にはこの耐震診断はありません。当事務所では既存住宅状況調査と合わせて耐震診断をすることをお薦めしています。

またインスペクションで判る範囲は建物の劣化度や雨漏りですが、中古戸建住宅を選ぶ際に必要な情報はそれだけではありません。土地の情報が必要です。自然災害のリスクや、将来建替えを考える時にどんなボリュームの家が建つのかということまで知っておく必要があります。

当事務所では中古戸建住宅購入のために必要な土地調査と、耐震診断からリフォーム設計、概算見積などの資金計画までフルサポートのインスペクションを行います。

情報の検索

売主が個人で仲介のみの場合は建物や土地の調査は素人には無理です。プロを味方に付けてください。しかしプロに依頼をする前にご自分でできることがあります。物件探しの準備段階です。

まず住みたいエリアを決めることです。現地に足を運んで後述するような周辺環境を調べましょう。そして以下のサイトでそのエリアの災害リスクも調べましょう。

国交省 ハザードマップ https://disaportal.gsi.go.jp/

   洪水、土砂災害、津波のリスクが判ります

国土地理院 土地条件図 http://www.gsi.go.jp/bousaichiri/lc_index.html

   山地、台地、段丘、低地、造成地などが判ります。地盤も強い台地がお奨めです

内閣府 全国ゆれやすさMAP http://www.bousai.go.jp/simulator/list.html#map13

   震災時の地盤のゆれやすさMAPです。地盤が揺れるほど建物の受けるダメージは大

住みたいエリアが決まったらWEBなどで中古戸建住宅の相場価格を調べましょう。年収からいくらまでの物件なら購入できるのか金融機関のWEBなどでシュミレーションしてください。物件価格の他に諸経費やリフォーム資金を500~800万円ほど見てください。ここまではご自分でできます。具体的な物件探しの前に、自分でできるこれらの準備はとても大切です。良い物件が出たら速やかに判断するためです。良い物件ほど足が速く、手を挙げる買主も多くなります。物件についてじっくり検討している時間はありません。

 

現在では様々なサイトを使って情報を探すことができます。中には客寄せ的な情報もありますが、以外にHOTで優良な物件に出会う場合もあります。

必須調査項目

 

●土地

①用途地域・地区計画→建てられる規模や周りに建つ建物用途が判ります。

②高度指定→建物の高さが規制されます。

③都市計画道路・区画整理予定→将来土地が削られたり移転が求められたりすることがあります

④土地測量図、境界杭があるか→なければ売主負担で作成してもらってください。

⑤道路と敷地の高低差→道路から2m以上高い敷地や背後に崖や高い擁壁のある敷地は要注意

⑥道路の種別と幅員は→敷地の後退や再建築不可の場合も

⑦隣地の建物の一部が越境していないか→申請上、敷地の有効面積が減少する場合も

⑧液状化の危険度の低いエリアか→建物に耐震性があっても地震で傾くリスクが

⑨盛土か切土か→盛土の場合、敷地が沈下するリスクが

⑩土壌汚染はないか→工場跡地の場合、汚染調査はされているか

⑪新築時、最大でどんな家が建てられるか→建替時のボリュームの確認

 

●建物

①竣工年月日  確認申請副本や検査済証はあるか

②構造と施工会社は

③性能評価、長期優良住宅申請は

④現状の建物の増改築歴は

⑤建築基準法に適法か

⑥登記面積と現状面積に相違があるか

⑦外部、内部、構造の劣化度

⑧新耐震基準か(1981年6月以降の確認認可物件か)

⑨耐震性は大丈夫か

⑩耐震性に問題があった時、そのリフォームにいくらかかるのか

⑪どうすれば耐震性を損なわず暮らしやすいリフォームができるのか

⑫リフォーム予算はいくらかかる 

すでにリフォームが終わっていて壁紙などが新しくなっている物件も要注意です。壁や天井の雨漏りによるシミが見えません。リフォームは買ってからしましょう。耐震補強工事が必要な場合、補強のために壁を壊さないといけないからです。

 

●それ以外ユーザー自身で調べる項目

①駅までの徒歩所要時間や路線バスなどの時刻表

②周辺環境 医療施設、店舗

③教育施設と通学路環境

④自治体サービス

⑤近所の居住者からの聞き取り 騒音、防犯

 

タイトなスケジュール

実に多くの調査項目があります。仲介業者に現地を案内されて気に入って、買付証明書を書いて、1週間程度で契約です。もちろん融資の事前審査などもやらなければいけません。

手付金は融資が付かなかった場合に限り返還されますが、その他の理由では戻りません。

このような短時間で正しい判断があなたにできますか?

日本では建物価格がゼロ評価の物件でも、上手にリフォームすれば新築の半額程度の価格で土地付住宅が手に入ります。ということは立地条件の良い物件に手が届くということです。当事務所のフルインスペクションを使ってお宝物件を手に入れましょう。

 

代表のつぶやき

令和元年10月1日から消費税が10%に上がりました。例によって国は増税に伴う庶民の痛みを和らげるために軽減税率という超ややこしい制度を設けました。中古住宅の購入には以前より個人間の取引の場合、消費税はゼロでしたが、次回国会での審議が通れば中古住宅購入のローン減税期間が10年から13年に延長されます。しかもこの3年間の延長期間はローン残高にたいして2%の減税がされます。ただし2020年12月31日までに入居する必要があります。中古住宅の購入なら正にこの期間が狙い目ですね。        

要件:年収3000万円以下                      :延床面積50㎡以上

   築年数が木造で20年、マンションで25年を超える物件の場合には耐震基準適合証明書が必須です。

 

その他メニューのご紹介

国交省指定の調査指針に則って住宅の調査を行います。当事務所は既存住宅状況調査技術者の資格を持っております。

日本建築防災協会認定の耐震診断ソフトを使って診断します。

耐震診断や耐震補強工事に補助金の出る自治体もあります。当事務所で申請代行までいたします。

リフォーム設計は決して業者任せにしないでください。耐震性能を損なうリフォームが行われています。当事務所では優良なリフォーム業者のご紹介もいたします。